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沈明高的博客

花旗首席经济学家、北京大学中国经济研究中心副教授

 
 
 

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沈明高

沈明高博士 现任花旗银行(中国)首席经济学家,北京大学中国经济研究中心副教授。曾任《财经》杂志、《财经网》首席经济学家。 研究领域 金融中介与金融市场、公司金融、发展经济学、比较制度分析、转型经济 教育背景 美国斯坦福大学经济系, 博士(1995.9-2001.6) 美国斯坦福大学国际发展政策,硕士(1994.7-1995.6) 中国社会科学院农村发展研究所,硕士(1985.9-1988.7) 南京农业大学农业经济系,大学本科(1981.7-1985.7)

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为何要把住房算作投资品而非消费品?  

2008-03-18 15:41:22|  分类: 言论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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沈明高答问:为何要把住房算作投资品而非消费品?

《财经网》  [ 03-17 21:17 ]

沈明高:花旗银行(中国)有限公司经济学家
  1988年获得中国社会科学院农村发展研究所经济学硕士,2001年获得美国斯坦福大学经济学博士学位。曾任北京大学中国经济研究中心副教授,主要从事金融中介和发展经济学方面的研究。还曾分别在国务院农村发展研究中心和国务院发展研究中心从事政策研究工作。

  网友提问:对相当多的人来说,住房可能永远也不是股票那样的纯投资品。那么,为何仍要把住房算作投资品而不是消费品?为何不将房价统计入CPI指数?国家的住房公共政策是如何定位的?

  沈明高答问:在市场经济中,住房是投资品而不是简单的消费品,这主要是因为住房有增值的功能,是财富的一部分。这与住房是自住还是出租或吃价差没有必然的关系。当然,住房作为投资品需要一个发达的金融市场与之相匹配,其中最重要的是住房的再按揭功能,有了这一功能,即使是自住的房产也有变现的可能。我国住房的在按揭功能被暂时限制,并不说明住房就不是投资品了,因为这样的功能随时都可能正常化。
  毋庸讳言,住房也有作为消费品的一面,所以比其他的投资品复杂一些。一个家庭居住在一个房子里,但这个家庭消费的不是整套房子,而只是其中的一部分,这与租房的功能是一样的。而对租房的家庭来讲,租来的房子就是消费品,其消费开支就是每月的租金。那么,自住房的家庭的住房消费开支怎么计算呢?在国外,这是以“模拟房租”的方式来衡量的,即你租住同样数量和质量、同样位置和同样功能的住房所需要支付的房租。
  了解了住房作为投资品和消费品的差异,房价是否应该计入CPI也就很清楚了。房价不应直接计入CPI,但房租应当计入。
  而目前我国的CPI对住房消费存在着低估,主要是由于对自住房的住房消费支出计量不实,有实际租房的家庭以房租的变化进入CPI,但大量的自住房的消费支出却是按很低的住房折旧来估算的,没有真实地反映出自住户的消费支出。这就带来两个问题:一是住房消费支出占整个CPI篮子的比重太低,大约只有13%-14%,而在美国,这一比例高达30%以上;二是住房消费支出的价格变化远低于市场房租的变化。这是导致CPI与老百姓感受差别很大的主要原因之一。
  从住房的公共政策上来看,其侧重点在于发挥住房的消费功能而不是投资功能。据此,政府的住房政策不应该以打压房地产市场和稳定房价为目标,也不应该以“居者有其屋”为目标大量发展经济适用房,而更应该大量发展廉租房。廉租房应该考虑交通方便,但不应该讲究宽大、豪华或舒适(比如说,可以不设车库、没有热水供应等),只有这样,廉租房的发展才能够防止富人冒充争夺廉租房的资源(如向政府申请廉租房,却将自己的住房出租谋利),真正解决低收入人群的住房问题。廉租房是一个好的政策,但关键是政策的执行必须到位。

  网友提问:如何评价2007年9月出台的“提高第二套(含)以上住房消费贷款首付款比例” 的政策、及其效果?

  沈明高答问:政府干预房价的原因有两个:第一,希望能够稳定房价,起码房价不要上涨太快,这样所有的老百姓都能买得起房。结果是,炒房团成了投机团,被当作过街老鼠痛打。我们上面的分析指出,这样的政策是混淆了住房的消费与投资功能。第二,政府担心房价上涨过快产生泡沫,出现房奴或开发商倒闭,从而产生不良贷款影响银行的资产质量。这是政府对银行风险管理缺乏信心的表现,理论上讲,商业银行应该担心房地产市场的风险,如果风险过大就应该提高住房抵押贷款的标准,包括提高首付款的比例。
  也有人会认为,美国的次贷危机表明政府应该加强对房地产贷款的干预。但这事实上又是一个以正确的理由得出不正确结论的例子,美国的商业银行有积极性和手段应对房地产贷款的风险,问题是银行或市场低估了次贷的危机。除非我们有理由相信政府对风险的估计能够优于市场,否则美国的次贷危机不能成为政府干预房贷的理由。即使政府认为房地产市场的风险在增大,一个合理的做法是向银行提示风险,或提高房地产贷款的风险等级,要求银行提高资本充足率或拨备。
  当然,在房地产市场过热的情况下,提高第二套住房贷款首付款比例也许是恰当的(问题在于为什么银行自己没有要求,政府有要求)。首付款比例的提高对房价的抑制作用是肯定的,所不确定的只是影响程度。如果政府真的担心房价上涨过快,或者说将首付款提高至40%不足以冷却市场,政府还是可以进一步提高这一比例。如果市场预计到了这一种可能性,首付款比例的提高必然会影响住房购买者的信息,导致观望情绪上升,这或许可以部分解释目前房地产交易清淡这一现象。
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